Civil IV

CONTEÚDO SEGUNDA PARTE DO SEMESTRE (a primeira parte infelizmente se perdeu)

“entre o forte e o fraco a liberdade oprime e a lei liberta” (Lacordaire).

COMPRA E VENDA: (ART 481-504): Art 1.226; 1.245 CC: o contrato de compra e venda se dá em dois atos: OBRIGACIONAL/PESSOAL E REAL, o plano da existência (acordo), validade: aptidão específica (art. 104) e eficácia(tradição ou registro).

Compra e venda não são somente coisas corpóreas, podem ser também de direitos conhecidos como CESSÃO ED DIREITOS.

Ex: venda de ideia de um livro; uma descoberta.

Direito Real: ex: firmo um contrato de compra e venda de um carro com X, porém vendo e faço a tradição para Y. X só terá o direito de cobrar PERDAS E DANOS, não possui direito de ir buscar o veículo com Y.

Ex’’: se vendo um automóvel e irei entregar amanhã, hoje sou furtado, eu arco com os prejuízos pois não efetuei a tradição de fato.

Ex’’’: 3 condôminos e sócios numa mesma sala, A quer vender sua parte, logo, a preferência de compra é de B e C.

Res perit domino – os riscos são da conta do proprietário.

1. Eficácia:
2. Natureza Jurídica: comutativo (pode ser aleatório 458, 451), bilateral, oneroso, informal. Paritário ou de Adesão.
3. Unificação: unificação era a parte do código mercantil e civil de antigamente, hoje essa matéria se encontra no código empresarial. CDC e CC.
4. Elementos: (art 482 e ss): acordo sob uma coisa, consentimento, preço e obrigação

4.1.         Consentimento: consentimento válido sem vício, dolo, erro, simulação; agente capaz; (art 496; 1.647, I CC)

4.2.         Preço (art 485, 486, 490): É todo o título que possa ser convertido em dinheiro, ou dinheiro Ex: cheque.

O preço deve ser sério, não pode ser um preço vil, meramente simbólico.

            Ex: vender um carro por R$ 100,00 reais. Preço simbólico, torna um negócio nulo, pois na realidade trata-se de uma doação. Preço descaradamente desproporcional.

Art. 489. Nulo é o contrato de compra e venda, quando se deixa ao arbítrio exclusivo de uma das partes a fixação do preço.

Art. 490. Salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição.

4.3.         Coisa:

Art. 503. Nas coisas vendidas conjuntamente, o defeito oculto de uma não autoriza a rejeição de todas.

a)             Existente:

b)    Individualizada: Compro 500 livros, porém 1 deles vem com defeito, não posso devolver todo o lote de todos os livros. É o que dispõe o artigo 503 do CC.

Art. 503. Nas coisas vendidas conjuntamente, o defeito oculto de uma não autoriza a rejeição de todas.

“pacta corvina” (art 426).

c)            Disponível: (art 503): posso ter uma indisponibilidade de bem por restrição contratual.  (inalienabilidade). Ex: doador pode entregar um bem com cláusula de inalienabilidade, para evitar que credores executem alguma cobrança quando aquele que recebe o bem está em dificuldade financeira. Poderá ele somente gozar do bem.

·         INALIENABILIDADE compreende a: IMPENHORABILIDADE E INCOMUNICABILIDADE

5. Venda de Ascendente para descendente: vendas de ascendente pra descendente não há restrição nenhuma (art 496), porém são anuláveis.

5.1.         Extensão da norma: em linha reta não há necessidade de autorização dos sucessores. Somente dos irmãos.

Em caso de morte, pula-se uma sucessão e os netos ficam representantes do falecido.

5.2       Crítica à norma: Doação com nome de Compra e Venda, nada mais é do que um adiantamento da legítima (doação). Para doar precisa da autorização dos demais filhos? R: 50% de todo o patrimônio pode ser doado ou vendido, sem problemas, porém os outros 50% são parte da “legítima”, ou seja, a parte reservada em lei para ser repartido entre os demais herdeiros.

Doação para terceiro: pode doar no máximo 50% (parte disponível)

Doação para descendente (no caso de 2 filhos): pode doar 50% (parte disponível) + 25% (adiantamento da legítima)

5.3       Herdeiros atingidos: casos em que o pai tem 2 filhos reconhecidos e 1 terceiro ilegítimo. Pai tem o consentimento de 2 filhos e não do terceiro (que ainda não foi reconhecido)

Há entendimentos acerca do assunto de várias maneiras.

- ato jurídico perfeito, quando o filho não era reconhecido.

- se já existia ação em andamento da questão da legitimidade do filho, é justo que este seja imprescindível na hora de concordar com a doação.

- sem segurança jurídica: filho que ainda nem nasceu.

- total segurança jurídica: não reconheceu, não necessita de consentimento.

·  REGIME DE BENS:  da comunicação dos bens.

o Comunhão parcial – REGRA (legal):

o Separação total: pode se dar de duas formas.

§   Convencional: partes convencionam, chamado de PARCTO NUPCIAL.

§   Obrigatória/legal: maiores de 60 anos.

SÚMULA 377 DO STF

Entendimentos:

1 – interpreta-se literalmente o artigo 496 do CC, somente não sendo exigível o consentimento em caso de separação imposta pela lei.(mais de 70 anos) exigindo-se tal consentimento em qualquer outro regime de bens. (inclusive na separação convencional).

2 – Em um segundo entendimento, considerando a vigência da súmula 377 do STF, o único regime de bens que dispensaria o consentimento seria o da separação convencional, logo, seria exigido tal consentimento se a separação for obrigatória.

3 – O legislador se referiu ao gênero Separação de Bens, dispensando assim o consentimento tanto na separação convencional, como na separação obrigatória.

6. Venda de Coisa Indivisa – Direito de Preferência:
7. Ex’’’: 3 condôminos e sócios numa mesma sala, A quer vender sua parte, logo, a preferência de compra é de B e C.
8. Venda entre Cônjuges :
Venda “ad corpus” e “ad mensuram”:

COMPRA E VENDA

·                     VENDA DE ASCENDENTE PARA DESCENDENTE

·                     VENDA DE COISA INDIVISA – preferência ( legal)

·                     VENDA ENTRE CONJUGES

·                     VENDA “AD CORPUS” E “AD MENSURAM”

- CLÁUSULAS ESPECIAIS DA COMPRA E VENDA

1.     RETROVENDA

2.     VENDA A CONTENTO E VENDA SUJEITA A PROVA

3.     PEREMPÇÃO/PREFERÊNCIA

4.     VENDA COM RESERVA DE DOMÍNIO

5.     FORMA DE ANUÊNCIA: assinatura dos interessados no próprio documento contratual

6.     ANULÁVEL OU NULO: anulável art 496 CC

7.     SÚMULA ANTIGA: súmula 494  STF (anterior a constituição de 88) – há entendimentos que essa súmula tenha sido revogada com a criação do código civil de 2002, tendo em vista que ela baseia-se no artigo 177 do CC/16 (prazo de 20 anos)

8.     PRAZO MÁXIMO DO CC/02 – artigo 179 cc prevê o prazo do código civil, no de 2002 é de 2 anos. Art 205 CC/02 – prazo máximo do código civil 10 anos

9.     SIMULAÇÃO E VENDA POR INTERPOSTA PESSOA (LARANJA, TESTA DE FERRO): chamada de compra e venda, porém se preço, é uma simulação de uma compra e venda, quando na verdade é uma doação. Com o reconhecimento da doação simulada dita compra e venda, aplica-se o artigo 167 do CC que trata esse negócio como NULO e não ANULÁVEL. SE É NULO É IMPRESCRITÍVEL.

Simulação é nulo imprescritível.

ONEROSIDADE DA VENDA: (venda de pai pra filho – sem assinatura dos descendentes) – tem relevância se foi realmente pago um preço justo? Sim, art 533, II

II - é anulável a troca de VALORES DESIGUAIS entre ascendentes e  descendentes, sem consentimento dos outros descendentes e do

cônjuge do alienante.

Art. 504. Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência.

Parágrafo único. Sendo muitos os condôminos, preferirá o que tiver benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinhão maior. Se as partes forem iguais, haverão a parte vendida os comproprietários, que a quiserem, depositando previamente o preço.

PRAZO DECADENCIAL DE 180 DIAS.

Previsão da venda de cônjuges – É LÍCITA A VENDA ENTRE CONJUGES

Regime de bens: comunhão parcial – bens adquiridos durante o casamento – se comunicam.

PERDAS E DANOS SÃO SEMPRE POSSÍVEIS EM RESCISÕES, É NECESSÁRIO A COMPROVAÇÃO, INDEPENDENTE DE MÁ-FÉ.

Art 500 §1º - buscando auxiliar, o juiz na interpretação da distinção entre a venda “ad corpus” e “ad mensuram” criou uma presunção relativa. Assim, se a diferença encontrada no imóvel não for superior a 5%, presumir-se-a tratar-se de venda “ad corpus”, podendo o comprador, mesmo assim provar encontrar. Por outro lado se a diferença encontrada for superior a 5%presumir-se-á tratar-se de venda “ad mensuram”, podendo mesmo assim o vendedor provar o contrário.

Prescrição – prazo decadencial de 1 ano – art 501 CC

O prazo antes do CC/02 – 20 anos. – Regra geral (desuso)

Normatização das cláusulas mais comuns nos contratos de compra e venda- tópico mais importantes destacados pelo professor.

RETROVENDA – 505 CC: MUTUANTE(AGIOTA) ---- MUTUÁRIO

                                       COMPRADOR ---------------- VENDEDOR

Garantia no contrato de mutuo. O mutuários, simulam o negócio. A garantia é feita simulação/retrovenda, na agiotagem, quando o mutuário não paga, perde o bem.

A cláusula deverá ser registrada.

AULA 28/10/2011

CLÁUSULAS ESPECIAIS DA COMPRA E VENDA

 Retrovenda:

Art. 505. O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no prazo máximo de decadência de três anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias.

PREFERENCIA/PREEMPÇÃO/PRELAÇÃO

1ª compra e venda                 2ª compra e venda

A--------------------------------B-------------------------------C

VEND.                    COMPR. (VEND.)                    COMPRADOR

Art. 516. Inexistindo prazo estipulado, o direito de preempção caducará, se a coisa for móvel, não se exercendo nos três dias, e, se for imóvel, não se exercendo nos sessenta dias subseqüentes à data em que o comprador tiver notificado o vendedor.

A Leitura do prazo tem que ser contada da data da PRIMEIRA VENDA (VENDA ORIGINÁRIA)  Se decorreu 180 dias ou 2 anos estamos dentro do período onde HÁ DIREITO DE PREFERÊNCIA. Passado esse prazo, NÃO HÁ DIREITO DE PREFERÊNCIA.

Art. 513. A preempção, ou preferência, impõe ao comprador a obrigação de oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para que este use de seu direito de prelação na compra, tanto por tanto.

Parágrafo único. O prazo para exercer o direito de preferência não poderá exceder a cento e oitenta dias, se a coisa for móvel, ou a dois anos, se imóvel.

VENDA COM RESERVA DE DOMINIO (apenas para coisas móveis)

Art. 521. Na venda de COISA MÓVEL, pode o vendedor reservar para si a propriedade, até que o preço esteja integralmente pago.

A-------------------------------------------------------------------------------B

VENDEDOR                                                   COMPRADOR

O comprador só irá se tornar proprietário quando pago o valor total do bem. Há possibilidade de resgatar o bem que foi vendido a terceiro. PODE DIRIGIR A BUSCA E APREENSÃO MESMO SE ESTIVER EM PODER DE TERCEIRO.

Art. 522. A cláusula de reserva de domínio será estipulada por escrito e depende

Propriedade resolúvel (mantém a propriedade (não faz a tradição) do bem até o pagamento integral).

Com a restituição, do bem, deve-se devolver o valor já pago ao vendedor.

O entendimento jurisprudencial é de que o valor já pago deve ser devolvido, pois não faz sentido com a desistência, o comprador perder o valor já pago.

“res perit domino” – art 524 CC

Art. 524. A transferência de propriedade ao comprador dá-se no momento em que o preço esteja integralmente pago. Todavia, pelos riscos da coisa responde o comprador, a partir de quando lhe foi entregue.

                                                        

DA RESOLUÇÃO – ART 526

Art. 526. Verificada a mora do comprador, poderá o vendedor mover contra ele a competente ação de cobrança das prestações vencidas e vincendas e o mais que lhe for devido; ou poderá recuperar a posse da coisa vendida.

É comum o pedido de restituição do bem, por meio da BUSCA E APREENSÃO.  É sinal de que quer-se recuperar o bem, desfazendo o negócio.

Para a busca e apreensão do bem é necessária a notificação.

Art. 525. O vendedor somente poderá executar a cláusula de reserva de domínio após constituir o comprador em mora, mediante protesto do título ou interpelação judicial.

Adimplemento substancial = das 24 parcelas, 20 já foram pagas. Faz-se uma busca e apreensão. Há entendimento que só pode-se cobrar as parcelas que estão a vencer. Perde-se o direito sobre as parcelas já pagas. Desfazer todo o contrato, seria abuso de direito, fala-se do PRINCÍPIO DA BOA-FÁ, parte de controle.

LEI DE LOCAÇÕES (8245/91 – ATUALIZADA PELA LEI 12.112/09)

1. INTRODUÇÃO: mais de 40 milhões de pessoas vivem sob locações. A demanda acerca do assunto é enorme.

Locação pode ser (CC/16):

·         Coisas:

·         Serviços:

·         Obra:

LOCAÇÃO SEGUNDO O CC/02:

·         Locação:

o    coisas imóveis:

§  urbanas: (8.245/91)

·         RESIDENCIAL

·         NÃO RESIDENCIAL - COMERCIAL

§  Rurais (estatuto da terra/64)

o    coisas móveis: (Código Civil)

·         Prestação de serviços:

·         Empreitada: (Código Civil)

2. NATUREZA JURÍDICA

Típico, bilateral, oneroso, consensual, informal, comutativo, paritário - depende, ver se foi via imobiliária (adesão) , continuado.

3. ELEMENTOS

Da locação em geral

Art. 1º A locação de imóvel urbano regula - se pelo disposto nesta lei:  

Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais:  

a) as locações:

1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas;

2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos;

3. de espaços destinados à publicidade;

4. em apart- hotéis, hotéis - residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar;

b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.

NÃO INTERESSA A LOCALIZAÇÃO, O QUE DEVE SER ANALISADO É A FINALIDADE.

Ex: Prédios onde não há a existência de garagens, e o dono do veículo contrata uma vaga de garagem num prédio garagem. Essa vaga estará regulada pelo Código Civil.

Ex: Carro danificado no estacionamento do aeroporto: ver aplicação do CDC e civil, jamais lei de locações. JÁ ESTÁ PACIFICADO.

Ex: Serviços de hotel, quando pessoas residem em hotéis por determinados tempos. Nessas situações, não há aplicação da lei de locações. O Código Civil não prevê essa situação, deve-se aplicar a analogia, analisando o que foi estipulado no contrato.

Nem todo imóvel urbano recebe a lei de locações, existem  exceções:

1. COISA:
2. PREÇO:  Do aluguel

Art. 17. É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo.

Parágrafo único. Nas locações residenciais serão observadas os critérios de reajustes previstos na legislação específica.

Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.

Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.

3. FORMA: consensualidade e informalidade.
4. PRAZO: normalmente é de 30 meses (art 46 da lei de locações). Se as partes não se manifestarem até os 30 meses, o contrato se prorroga por tempo indeterminado, até quando as partes quiserem continuar com a locação.

Se fizer o contrato inferior a 30 meses:

Ex: contrato de 1 ano, pede pra pro locatário sair, sem motivo ( usar o imóvel.. etc). O  contrato ficará valendo por 5 anos. Uma proteção para o locatário é fazer o contrato de 30 meses.

Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:

I - Nos casos do art. 9º;  

II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego;

III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;

IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;

V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

§ 1º Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente demonstrada, se:

a) O retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado nas mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente;

b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio.

§ 2º Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá comprovar ser proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.

4. DIREITOS E DEVERES
5. SITUAÇÕES ESPECIAIS
1. SUBLOCAÇÃO E CESSÃO
2. ALIENAÇÃO DO IMÓVEL LOCADO
3. DIREITO DE PREFERÊNCIA
4. GARANTIAS
5. LOCAÇÃO PARA TEMPORADA
6. BENFEITORIAS
EXTINÇÃO

AULA 04/11/2011

LOCAÇÃO (CONTINUAÇÃO)

PRAZO DETERMINADO            PERÍODO DE REFLEXÃO(NEUTRO)      PRAZO DETERMINADO

      30 MESES                                                30 DIAS                             

______________________|______________________________|____________________

****HÁ UM IMÓVEL QUE QUERO ALUGAR E ESTÁ LOCADO, TENHO PRESSA EM OCUPAR O IMÓVEL, PORÉM TENHO QUE ESPERAR OS 90 DIAS DA NOTIFICAÇÃO PRO LOCATÁRIO ORIGINAL SAIR.  (TEM 90 DIAS PRA SAIR)  Art 8º lei locação

**** prazo decadencial do art 8º § 2º. A partir do contrato de compra e venda,  o locador não tem prazo para notificar o locatário.

****dificilmente o locador, ao fazer o contrato incluirá uma cláusula contratual que o prejudique e o imponha limites.

- na hipótese de contrato indeterminado, haverá a aplicação do artigo 36 da lei de locação.

EX: tem que respeitar o prazo comente em: contrato escrito com prazo determinado, com prazo de vigência e tem que estar averbado no registro de imóveis.  (art 8º parte final)

*****em caso de contrato Verbal/escrito INDETERMINADO, não há prazo  decadencial para notificar (tirar o locatário), após notificação, o locatário tem 30 dias para sair do imóvel.

***** EM CASO DE TROCA E DOAÇÃO, NÃÃÃÃÃÃO HÁ DIREITO DE PREFERÊNCIA.

VER HIPÓTESES DO ARTIGO 8º

- DIREITO DE PREFERÊNCIA: direito de preferência legal (art 504 CC)  e direito de preferência contratual (art 511 CC)

Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, SE o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.

ARTIGO 33 NORMA COGENTE, NÃO PODE SER MODIFICADO.

- BENFEITORIAS:

Art 96 CC: benfeitorias, úteis, necessárias e voluptuárias.

Art 35 da lei de locações:

***contrato feito para o locador e contrato feito para o locatário.  (ver formulação dos contratos em relação às benfeitorias.)

Art 336 STJ – interpretação do artigo 35 lei de locações. O art 35 é uma norma dispositiva, podendo ser negociada pelas partes.

- GARATNTIAS = FIANÇA

- LOCAÇÃO PARA TEMPORADA

- EXTINÇÃO DO CONTRATO

- QUESTÕES PROCESSUAIS:

 - valor da causa:

 - efeitos da apelação

 - liminar:

 - cumulação de pedidos:

ARTIGOS QUE CAIRÃO NA PROVA:

ARTIGO SOBRE A TEORIA DA LESÃO – LESTER MARCANTÔNIO (TEORIA DA REVISÃO JUDICIAL DOS CONTRATOS)

AUSENCIA DE OUTORGO UXÓRIA OU AUTORIZAÇÃO MARITAL DE ALGUAM COISA

ARTIGOS QUE TRATAM DA PENHORABILIDADE OU IMPENHORABILIDADE DO BEM DE FAMILIA DO FIADOR NO CONTRATO DE LOCAÇÃO

EXTINÇÃO DOS CONTRATOS

Artigos 46 e 47 tratam de  imóveis residenciais.

Hipóteses em que pede-se a desocupação, tendo motivos: artigo 9ª e 47 lei de locações

Locação para a temporada, hipóteses artigo 46 e 47.

Quando se discute como locatário, RESP 439797/SP – não se aplica o cdc

Exercícios: (do email)

Contrato: início – 1999

Duração : 30 meses

Data final – 01/09/2011

AULA 18/11/2011

FIANÇA (818 – 839)

1.     NOÇÕES GERAIS: existe a responsabilidade mas ainda não existe a dívida. Por lei a responsabilidade da fiança se da:

è   CREDOR-> contrato principal de locação  DEVEDOR

è   FIADOR

A responsabilidade do fiador é subsidiária, deverá portanto o credor, cobrar primeiramente do devedor principal.

** no AVAL, que será tratado em Direito Empresarial, a responsabilidade é definida por lei, como solidária ao invés de subsidiária.

A condição de fiador estará diretamente no contrato expresso em cláusula, ou poderá ser feita em peça apartada, mesmo sem a assinatura do fiador.

O contrato de fiança é elaborado pelo CREDOR, dessa forma, será feito entre credor e fiador, gerando vantagens para o credor e desvantagens para o fiador.

É um contrato gratuito. Geralmente os contratos gratuitos, segundo o entendimento MAJORITÁRIO, são unilaterais.

O contrato de fiança é um contrato ACESSÓRIO

114, 809  - contratos genéricos e gratuitos, não permitem interpretação extensiva.  NESSE CASO, SERÃO BENÉFICAS AO FIADOR.

Na dúvida a interpretação é em favor daquela parte que o contrato não favorece.

Ex: locatário devendo aluguéis, também o iptu e condomínio. No que consta no contrato fala-se em somente ALUGUEIS, dessa forma, pela interpretação dos artigos 114 e 809 do CC, serão excluídos o iptu e o condomínio.

É possível que se estabeleça o fiador do fiador? (fiança da fiança/abonador)

A responsabilidade entre fiador e abonador, é subsidiária.

***  (possível questão de prova) NO CONTRATO DE FIANÇA, HÁ A NECESSIDADE DA ANUÊNCIA DO CONJUGE.

É necessário observar se está se falando em esposa e marido como fiadores (co-fiadores), porém se ela não está como fiadora, da mesma forma sua assinatura é imprescindível, A ASSINATURA DA CONJUGE É REQUISITO DE VALIDADE, A NÃO ASSINATURA DA MESMA NO INSTRUMENTO DE FIANÇA, O TORNA INVÁLIDO.

2.     PARTES: CREDOR – DEVEDOR – FIADOR   /   CREDOR - FIADOR

3.     NATUREZA JURÍDICA:

4.     SUBFIANÇA E CO-FIANÇA: na relação de co-fiança,  a reposnsabilidade é solidária, podendo ser cobrada de ambos no todo ou em parte.

5.     EFEITOS

a.     Subrogação

b.    Benefício de ordem:  ele EXISTE INDEPENDENTE da vontade das partes, porém pode ser RENUNCIADO pela vontade das partes.

Para que o fiador seja chamado a cumprir determinada obrigação, objeto do contrato, é necessário que em primeiro lugar seja chamado o devedor principal, pois em somente se este não fizer jus a sua obrigação é que o fiador deve ser responsabilizado.

Art. 827. O fiador demandado pelo pagamento da dívida tem direito a exigir, até a contestação da lide, que sejam primeiro executados os bens do devedor.

Esse é o chamado benefício de ordem, pois a responsabilidade do fiador é subsidiária (posterior) à do devedor principal.

Dessa forma, caso o fiador seja chamado em primeiro lugar, deverá indicar bens do devedor principal que sejam capazes cobrir a dívida.

Nesse caso, há necessidade de que os bens indicados estejam todos localizados em um mesmo município, para facilitar a atividade processual:

Art. 827 (...)

Parágrafo único. O fiador que alegar o benefício de ordem, a que se refere este artigo, deve nomear bens do devedor, sitos no mesmo município, livres e desembargados, quantos bastem para solver o débito.

Mas atenção!!!!

Após oportuna nomeação dos bens do devedor pelo fiador, o credor deve ser cuidadoso e diligente no curso da execução. Essa afirmação sustenta-se no dispositivo da lei que determina que se feita a nomeação e posteriormente por retardo na execução o devedor tornou-se insolvente, o fiador será exonerado. Isso ocorrerá desde que o fiador comprove que no momento que indicou os bens do devedor principal, estes eram suficientes ao adimplemento da obrigação.

Art. 828. Não aproveita este benefício ao fiador:

I - se ele o renunciou expressamente;

II - se se obrigou como principal pagador, ou devedor solidário;

III - se o devedor for insolvente, ou falido.

VER SÚMULA 214 STJ

c.     Benefício de divisão: este benefício será estipulado por vontade das partes. Se simplesmente não for estipulado expressamente, cada fiador será devedor do valor integral da dívida, dessa forma cobrando do fiador que não pagou, a sua cota-parte.

Se houver cláusula expressa, cobrar-se-á conforme esta.

Quando houver sido instituído dois ou mais fiadores a responsabilidade dos fiadores será solidária, ou seja, todos responderão pela dívida integral. Contudo, pode ser convencionada entre as partes a divisão da obrigação e assim ficar estabelecido o benefício de divisão em relação a cada fiador.

Caso seja implementado o benefício de divisão, cada fiador responde pela dívida na proporção do que fora convencionado, existindo assim, uma fiança parcial em relação a cada fiador.

 Assim determina o Código Civil:

Art. 829. A fiança conjuntamente prestada a um só débito por mais de uma pessoa importa o compromisso de solidariedade entre elas, se declaradamente não se reservarem o benefício de divisão.

Parágrafo único. Estipulado este benefício, cada fiador responde unicamente pela parte que, em proporção, lhe couber no pagamento.

O art. 830 do CC estipula ainda que cada fiador poderá fixar no contrato qual é a parte da dívida pela qual se obrigou, e dessa forma, não terá nenhuma responsabilidade sobre o montante restante, existindo, no caso, uma garantia parcial limitada a um valor específico:

Art. 830. Cada fiador pode fixar no contrato a parte da dívida que toma sob sua responsabilidade, caso em que não será por mais obrigado.

Analisar caso a caso, quando o cônjuge é co-fiador ou somente está anuindo (assinatura que é requisito de validade)

6.     EXTINÇÃO DA FIANÇA:

a.     Decurso do prazo (caso da locação):

Prazo determinado: o contrato se estende até a entrega das chaves. Não podendo o fiador se exonerar do negócio até o respectivo fim do contrato.

Prazo indeterminado: fica obrigado como fiador, porém com a aplicação do artigo 835 CC poderá exonerar-se, respeitando os prazos.

Fim do contrato: se dá com a entrega das chaves.

ARTIGO 835 DO CC EM CONFRONTO COM O ARTIGO 39 DA LEI DE LOCAÇÕES (LEI 2.046) 60 X 120 DIAS.

NORMA COGENTE, SEGUNDO O ENTENDIMENTO DOUTRINÁRIO.

*as vezes o fato de não haver fiador, o processo de desocupação do imóvel é mais célere. “

Ver artigo 45, X da lei de locações.

A maioria dos contratos se extingue pelo cumprimento da obrigação, e no contrato de fiança não poderia ser diferente. Contudo há alguns casos específicos que podem causar a exoneração do fiador, ou seja, retirar o mesmo da condição de garantidor de determinada obrigação. Os motivos principais são:

- Quando a fiança prestada for por tempo indeterminado o fiador tem direito de se exonerar da obrigação desde que notifique o credor. Nesse caso, o fiador ainda será responsabilizado pelo prazo de sessenta dias, a partir da notificação. Nesse sentido dispõe o art. 835 do CC:

Art. 835. O fiador poderá exonerar-se da fiança que tiver assinado sem limitação de tempo, sempre que lhe convier, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante sessenta dias após a notificação do credor.

Mas em se tratando de fiança prestada por tempo determinado não há que se falar em exoneração da fiança antes do prazo convencionado por simples vontade do fiador. Nesse caso a fiança somente será extinta se ocorrer uma das outras causas que levam à exoneração do fiador.

- Quando o credor conceder ao devedor um novo prazo para o pagamento da dívida, adiando assim o dia para o cumprimento da obrigação. Essa é a chamada moratória expressa, concedida pelo credor ao devedor. Nesse caso a fiança se extingue.

- Quando o credor, por suas ações, impossibilita o direito de regresso do fiador contra o devedor, a fiança também será extinta. Isso pode ocorrer quando, por exemplo, o credor permite que o devedor desfaça de seus bens, impossibilitando assim que o fiador, após ter cumprido a obrigação possa se voltar contra o devedor para reaver o montante despendido. Nesse caso vai ser impossível que o fiador se subrrogue nos direitos do credor, e por isso a fiança se extingue.

- Quando o credor deixar que o pagamento da dívida seja efetuado em outra espécie, configurando dessa forma dação em pagamento.

Nesse caso o que ocorre é o pagamento da dívida em um bem, como no caso da pessoa que deve uma quantia em dinheiro e oferece como pagamento um colar de jóias.

Se o credor aceita o colar como forma de pagamento a fiança se extingue. Só que nessa situação há um detalhe muito importante.

Se o colar tiver sido fruto de roubo, sendo o próprio devedor enganado, pode ocorrer a evicção, ou seja, um terceiro, que era o real titular do colar reivindicá-lo em juízo.

Se isso acontecer o colar sairá das mãos do credor e a obrigação do devedor se restabelecerá. Contudo a fiança não, estará continuará extinta, sem a possibilidade de se restabelecer.

b.    Morte:  

7.     (IM)PENHORABILIDADE DO BEM DE FAMÍLIA. ( Lei 8009/90)
 
LEI 8009/90 - IMPENHORABILIDADE DO BEM DE FAMÍLIA
LEI N. 8.009, DE 29 DE MARÇO DE 1990
 
Dispõe sobre a impenhorabilidade do bem de família.
 
Faço saber que o Presidente da República adotou a Medida Provisória n. 143, de 1990, que o Congresso Nacional aprovou, e eu, Nelson Carneiro, Presidente do Senado Federal, para os efeitos do disposto no parágrafo único do artigo 62 da Constituição Federal, promulgo a seguinte Lei:
Artigo 1º - O imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nesta Lei.
 
Parágrafo único - A impenhorabilidade compreende o imóvel sobre o qual se assentam a construção, as plantações, as benfeitorias de qualquer natureza e todos os equipamentos, inclusive os de uso profissional, ou móveis que guarnecem a casa, desde que quitados.
 
Artigo 2º - Excluem-se da impenhorabilidade os veículos de transporte, obras de arte e adornos suntuosos.
 
Parágrafo único - No caso de imóvel locado, a impenhorabilidade aplica-se aos bens móveis quitados que guarneçam a residência e que sejam de propriedade do locatário, observado o disposto neste artigo.
 
Artigo 3º - A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:
 
I - em razão dos créditos de trabalhadores da própria residência e das respectivas contribuições previdenciárias;
 
II - pelo titular do crédito decorrente do financiamento destinado à construção ou à aquisição do imóvel, no limite dos créditos e acréscimos constituídos em função do respectivo contrato;
 
III - pelo credor de pensão alimentícia;
 
IV - para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar;
 
V - para execução de hipoteca sobre o imóvel oferecido como garantia real pelo casal ou pela entidade familiar;
 
VI - por ter sido adquirido com produto de crime ou para execução de sentença penal condenatória a ressarcimento, indenização ou perdimento de bens.
 
Artigo 4º - Não se beneficiará do disposto nesta Lei aquele que, sabendo-se insolvente, adquire de má-fé imóvel mais valioso para transferir a residência fami-liar, desfazendo-se ou não da moradia antiga.
 
§ 1º - Neste caso, poderá o juiz, na respectiva ação do credor, transferir a impenhorabilidade para a moradia familiar anterior, ou anular-lhe a venda, liberando a mais valiosa para execução ou concurso, conforme a hipótese.
 
§ 4º - Quando a residência familiar constituir-se em imóvel rural, a impenhorabilidade restringir-se-á à sede de moradia, com os respectivos bens móveis, e, nos casos do artigo 5º, inciso XXVI, da Constituição, à área limitada como pequena propriedade rural.
 
Artigo 5º - Para os efeitos de impenhorabilidade, de que trata esta lei, considera-se residência um único imóvel utilizado pelo casal ou pela entidade familiar para moradia permanente.
 
Parágrafo único - Na hipótese de o casal, ou entidade familiar, ser possuidor de vários imóveis utilizados como residência, a impenhorabilidade recairá sobre o de menor valor, salvo se outro tiver sido registrado, para esse fim, no Registro de Imóveis e na forma do artigo 70 do Código Civil.
 
Artigo 6º - São canceladas as execuções suspensas pela Medida Provisória n. 143, de 8 de março de 1990, que deu origem a esta Lei.
 
Artigo 7º - Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação.
 
Artigo 8º - Revogam-se as disposições em contrário.